Бизнес-план гостиницы (с фин.расчетами)

Финансово-экономическая модель проекта разработана в программной среде Excel по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» специально для гостиничных проектов.

При покупке бизнес-плана гостиницы фин.модель предоставляется бесплатно и позволяет в дальнейшем самостоятельно менять значения параметров, при этом знания финансов или программирования не требуется.

Мы осознаем, что любой строительный проект уникален и требует особого внимания. Для крупных заказчиков ЭКЦ «Инвест-Проект» разработал услугу по комплексному сопровождению инвестиционных проектов в сфере строительства:

• глубокая модификация готового бизнес-плана под конкретный проект;
• выполнение функций Технического Заказчика;
• разработка исходно-разрешительной документации (ИРД);
• организация разработки и согласование градостроительной проработки (архитектурной концепции) застройки территории;
• организация разработки проекта планировки территории (ППТ);
• подготовка и утверждение ГПЗУ;
• организация подготовки, оформления и получения технических условий (ТУ);
• организация разработки проектно-сметной документации (ПСД - для банка, для экспертизы);
• проектирование и согласование внеплощадочных инженерных сетей;
• экспертиза проектной документации;
• получение разрешения на строительство;
• строительно-монтажные работы по объекту (СМР);
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• обновление бизнес-плана на каждом этапе.

Услуга предоставляется совместно с рекомендуемой нами проектной организацией или с проектантом по выбору заказчика.

Обзор российского рынка гостиничных услуг

Численность гостиниц и отелей в России составляет 5200 ед., а всего средств размещения различного типа в России составляет более 13 тыс. ед.

На отечественном рынке доминируют гостиницы - почти 90% номерного фонда всех средств размещения. Остальные - это пансионаты, санатории, загородные отели, коттеджное размещение, хостелы, коммерческие общежития и так далее.

Объем рынка оценивается в 300 млрд. руб. в год и на ближайшие годы демонстрирует положительную динамику.

Физический объем гостиничного рынка России продолжает расти и составляет более 87 млн. человеко-дней пребывания в год.

О развитии рынка красноречиво свидетельствуют планы выхода международных сетевых гостиничных брендов на рынок - и не только западных. Помимо канадской сети Four Seasons Hotels & Resorts, ожидается китайская экспансия Mandarin Oriental Hotel Group. Это преимущественно отели 3-4 звезд, в то время как российский рынок куда более разнообразен и требует самых разных средств размещения, и прежде всего - недорогих и доступных.

Инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса

Гостиничный бизнес привлекателен и стабилен, но характерен высокой капиталоемкостью. Основные статьи инвестиций в гостиничный бизнес:

• разработка проектно-сметной и исходно-разрешительной документации,
• строительно-монтажные работы (СМР),
• оборудование гостиничного объекта (инженерные коммуникации, кухонное и производственное оборудование, меблирование и т.д.),
• значительный объем нормируемых оборотных средств.

Инвестиции в этот бизнес составляются, как правило, сотни миллионов рублей, поэтому обязательно нужно разрабатывать бизнес-план гостиницы до начала финансирования.

Особенности разработки бизнес-плана гостиницы ЭКЦ 'Инвест-Проект':

• правильно рассчитанный объем первоначальных инвестиций;
• сложная структура выручки - несколько бизнес-единиц;
• загрузка гостиницы по видам услуг с учетом сезонности;
• длительный и как правило сложный график расчетов с займодателем;
• наличие залоговой базы в виде имущественного комплекса;
• значительные потребности в персонале различной квалификации;
• более сложная структура затрат, связанная с каждой бизнес-единицей гостиницы;
• расчет налоговой нагрузки с учетом НДС к возврату.

Инвестиции в разработку бизнес-плана гостиницы, как правило, в 100-200 раз ниже, чем затраты на проектирование объекта и получение исходно-разрешительной документации. Обычно затраты на ИРД и проектирование несет сам инициатор проекта, поэтому крайне важно быть уверенным в экономической эффективности проекта.

При этом качественный бизнес-план на начальном этапе является техническим заданием для проектанта, застройщика, поставщиков материалов, услуг и работ, для маркетологов, юристов, кадровиков и так далее. После запуска гостиницы бизнес-план становится инструментом контроля и управления гостиничным бизнесом.

ЭКЦ 'Инвест-Проект' за последние годы разработал множество бизнес-планов гостиничных проектов - от строительства SPA-отеля'с нуля' до капитальной реконструкции старой гостиницы советской постройки и гостиниц выходного дня в виде коттеджного поселка на берегу реки.

Для получения разрешения на строительство гостиницы требуется получение исходно-разрешительной документации (ИРД) в органах местной власти, где планируется размещение объекта:

• архитектурный план;
• согласование проекта с Администрацией населенного пункта;
• генеральный план проекта с экспликацией;
• технический паспорт гостиницы;
• кадастровый план земельного участка;
• технические условия (ТУ) на подключение к электросетям общего пользования, на подключение к ГРП, на водоснабжение и водоотведение, на лифты, на связь и т.д.

Стоимость, сроки и возможность получения пакета ИРД в каждом случае уникальна, поэтому стоимость готового бизнес-плана включает модификацию в соответствии с условиями конкретного проекта. Бизнес-план – базовый документ, с которого начинается реализация успешного гостиничного проекта.

Готовый бизнес-план может быть модифицирован под любой гостиничный проект:

• хостел,
• общежитие,
• мини-гостиница,
• городской отель от 2 до 5 звезд,
• загородные отели,
• SPA-отели,
• спортивно-оздоровительные комплексы с проживанием,
• по системе all inclusive или bed&breakfast,
• строительство объекта'с нуля' или реконструкция здания,
• в любом регионе России,
• зарубежные гостиничные проекты, в том числе с расчетами в валюте,
• другие форматы средств размещения.

При модификации бизнес-план гостиницы может быть расширен за счет доп. услуг: дискотека, оздоровительный комплекс, бассейн, салон красоты, солярий, массажный кабинет, сауна, фитнес-зал, SPA и т.д.

Основные параметры готового бизнес-плана гостиницы:

• площадь земельного участка: 3 000 кв.м.;
• участок в долгосрочной аренде, стоимость аренды – *** млн. руб./участок/год;
• этажность здания: 7 этажей;
• гостиничный комплекс категории «3 звезды»;
• номерной фонд – 100 номеров, в том числе: «1-местный» (** номеров по ** кв. м), «2-местный» (** номеров по ** кв. м);
• вместимость гостиницы: 200 гостей единовременно;
• плановое среднегодовое кол-во гостей: *** чел./сутки;
• среднегодовая стоимость проживания – *** тыс. руб./чел./сутки, включая завтраки;
• круглосуточная и круглогодичная охрана;
• общая площадь здания: *** тыс. кв. м, в том числе: площадь номерного фонда – *** тыс. кв. м., средняя площадь номеров: ** кв.м., площадь ресторана: *** кв.м., летний бар-буфет: *** кв.м.;
• оцениваемая стоимость покупки гостиницы: 312 млн. руб.;
• площадь покрытий: *** тыс. кв.м.;
• площадь озеленения: *** кв.м.;
• количество человек в штате (высокий сезон) – ** чел.;
• фонд оплаты труда: *** тыс. руб./мес./чел.;
• объем капитальных вложений: 83 000 руб./кв. м.

Доходы от дополнительных источников поступлений (столовая, кафе, бар) планируются в размере **% от стоимости проживания.

Потребность в инвестициях: 514,6 млн. руб. Предполагается, что финансирование проекта будет осуществляться за счет собственных средств (**%) и банковского кредита (**%) по ставке **% годовых.

Планируемое размещение объекта

Предполагается, что гостиница будет построена в одном из регионов России – крупном городе иди в курортных районах: Московской области, на Черноморском побережье, в Крыму или на горнолыжных курортах Красной Поляны, Уральских гор, Приэльбрусья и др.

Итого готовый бизнес-план гостиницы содержит 121 страницу, 48 таблиц, 25 графиков и 15 диаграмм, а также финансово-экономическую модель проекта в Excel.

Дополнительные преимущества бизнес-плана:

• готовый бизнес-план разработан на базе проектов, разработанных нами ранее на заказ;
• в бизнес-плане отдельно проведен финансово-экономический анализ чувствительности NPV проекта по 5 ключевым параметрам (ноу-хау ЭКЦ «Инвест-Проект») в целях обеспечения выработки конкретных мер минимизации возможных рисков;
• предоставляется возможность самостоятельной модификации бизнес-плана под конкретный инвестиционный проект;
• правильно просчитана реальная стоимость привлекаемых средств (кредита, инвестиций);
• рекомендуемая в бизнес-плане схема привлечения финансирования позволяет сэкономить несколько процентов от стоимости проекта, а это несколько миллионов рублей.

СПИСОК ТАБЛИЦ

Таблица 1. Рекомендуемые условия привлечения инвестиций.
Таблица 2. Структура площадей гостиницы.
Таблица 3. Номерной фонд.
Таблица 4. Производственные параметры проекта.
Таблица 5. План движения денежных средств.
Таблица 6. Показатели эффективности проекта.
Таблица 7 . Средства размещения различных видов.
Таблица 8. Требования к гостиницам и иным средствам размещения.
Таблица 9. Отдельные показатели деятельности коллективных средств размещения в РФ, 2011-2015.
Таблица 10. Объем оказанных услуг населению по регионам РФ, 2011 - 2016, руб.
Таблица 11. Средние цены на услуги средств размещения (сутки/чел.), 2012-2017, руб.
Таблица 12. Численность коллективных средств размещения в Московской области, 2013-2015, ед.
Таблица 13. Отдельные показатели деятельности коллективных средств размещения в Московской области, 2015.
Таблица 14. Распределение численности размещенных лиц в коллективных средствах размещения в МО по целям поездок в 2015 году.
Таблица 15. Средняя стоимость проживания в гостиницах МО, 2014-2017, руб./сут./чел.
Таблица 20. Структура площадей участка.
Таблица 21. Структура площадей комплекса.
Таблица 22. Номерной фонд.
Таблица 23. Расчет пропускной способности ресторана.
Таблица 24. Цены на проживание в гостинице.
Таблица 25. Сезонность цен на проживание, руб. / номер / ночь.
Таблица 26. Производственные параметры проекта.
Таблица 27. План загрузки и продаж помесячно на первые 5 лет планирования.
Таблица 28. План выручки и продаж по годам.
Таблица 29. Параметры текущих затрат.
Таблица 30. Динамика текущих затрат на первые 5 лет планирования.
Таблица 31. Динамика текущих затрат по годам.
Таблица 32. Параметры прямых затрат.
Таблица 33. Динамика прямых затрат на первые пять лет планирования.
Таблица 34. Динамика прямых затрат по годам.
Таблица 35. Персонал предприятия и ФОТ.
Таблица 36. Динамика привлечения персонала и фонда оплаты труда на первые 5 лет планирования.
Таблица 37. Структура и объем инвестиций.
Таблица 38. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 39. Рекомендуемые условия привлечения инвестиций.
Таблица 40. Расчет точки безубыточности.
Таблица 41. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.
Таблица 42. План движения денежных средств по годам.
Таблица 43. План прибылей и убытков по годам.
Таблица 44. Налогообложение.
Таблица 45. План получения и возврата вложенных средств.
Таблица 46. Показатели эффективности инвестиций.
Таблица 47. Расчет NPV проекта.
Таблица 48. Финансовый анализ деятельности (10й год).

СПИСОК ДИАГРАММ

Диаграмма 1. Структура первоначальных инвестиций.
Диаграмма 2. Изменение количества коллективных средств размещения в РФ, 2011-2015.
Диаграмма 3. Распределение коллективных средств размещения по ФО, 2015, %.
Диаграмма 4. Число иностранцев, разместившихся в коллективных средствах размещения, тыс.
Диаграмма 5. Распределение гостей коллективных средств размещения по целям поездо, 2015, %.
Диаграмма 6. Распределение федеральных округов по стоимости проживания в гостиницах, 2016, %.
Диаграмма 7. Распределенние количества размещенных по цели поездки, Московская область, 2015.
Диаграмма 8. Структура использования земли.
Диаграмма 9. Структура номерного фонда отеля.
Диаграмма 10. Структура выручки гостиницы.
Диаграмма 11. Структура текущих затрат.
Диаграмма 12. Структура прямых затрат.
Диаграмма 13. Структура первоначальных инвестиций.
Диаграмма 14. Структура налоговых отчислений.
Диаграмма 15. Структура затрат в 10 году реализации проекта (%).