Бизнес-план строительства бизнес-центра (с фин. расчетами)
Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проектирования и строительства бизнес-центров различных площадей и классов.
Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования любых источников финансирования, в том числе зарубежных, поэтому применяется как для внутренних целей, так и для представления в российские и зарубежные банки, инвесторам, партнерам, органам власти.
Концепция бизнес-центра
Готовый бизнес-план разрабатывался на основе нескольких заказных бизнес-планов в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.
Программная среда: Word-2007 (текст), Excel-2007 (фин. модель).
Дата фин. расчетов: 28.12.2016.
Валюта расчетов: рубль (по курсу 60,86 руб./долл.).
Период планирования: 120 месяцев (10 лет).
Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, собственные методики.
Цель бизнес-плана: расчет ключевых финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства БЦ для обоснования его экономической эффективности и привлечения финансирования.
По проекту планируется долгосрочная аренда земельного участка площадью **** кв. м и строительство современного бизнес-центра класса «В» общей площадью 12 500 кв. м для предоставления офисных площадей в аренду фирмам и организациям, а также для оказания сопутствующих бизнес-услуг.
Предполагается, что здание будет состоять из 5 этажей площадью по 2500 кв. м каждый при высоте потолков 3,5 м.
Общая численность сотрудников компаний-арендаторов оценивается в *** чел.
Планируется плоскостной паркинг на *** машиномест, без подземного уровня.
Инфраструктура бизнес-центра:
Дополнительные услуги арендаторам: клининг, маркетинговая поддержка, аренда вывески, услуги управляющей компании.
Стоимость строительства бизнес-центра
Объем необходимых инвестиций в проект «под ключ» оценивается в 298 000 000 руб. (4 896 484 долл.). При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет собственных средств владельца проекта в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно;
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 11,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно;
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 11,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
Кредит не капитализируется.
По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.
Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).
Готовый бизнес-план позволит определиться со стратегией развития проекта:
Москва входит в число крупнейших городов мира по численности экономически активного населения и обладает квалифицированной рабочей силой. Численность рабочей силы в Москве - более 7 млн. человек.
В структуре занятости около половины работающего населения Москвы сосредоточено в сфере предоставления деловых и финансовых услуг, включая научно-исследовательские разработки и IT-услуги (**% общего количества занятых), а также сфере оптовой и розничной торговли (**%).
В 2016 году в Москве построено около 8 млн. кв. м недвижимости, в том числе 3,3 млн. кв. м жилья.
Сейчас в Москве *** млн. кв. м офисов, из них *** млн. кв. м свободны.
В январе-сентябре 2016 г. объем инвестиций в офисный сегмент составил рекордные $2,8 млрд., или 82% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
По-прежнему наиболее интересными для инвесторов остаются премиальные объекты коммерческой недвижимости – высококачественные бизнес-центры в ключевых деловых районах Москвы с долгосрочными договорами аренды и гарантиями по срокам аренды и оплате арендных платежей.
C января по сентябрь 2016 г. в эксплуатацию введено 252,2 тыс. м² офисных площадей. Введенный с начала года объем офисных площадей был представлен преимущественно объектами класса В+/-, их доля составила **%.
За прошедшие три месяца номинированные в долларах и в рублях запрашиваемые ставки аренды для новых арендаторов в целом стабилизировались.
Средневзвешенная приведенная ставка аренды в долларах США для офиса класса А составляет $***/м²/год, для помещения класса В – $***/м²/год.
Средневзвешенная приведенная ставка аренды, номинированная в рублях, для офисных помещений класса А составила *** тыс. руб./м²/год, для класса В – *** тыс. руб./м²/год.
Рост поглощения качественных офисных площадей на фоне ожидаемого снижения объема ввода в эксплуатацию приведет к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей в офисах Москвы.
По мере восстановления рынка увеличение запрашиваемых ставок аренды в Москве будет происходить неравномерно. В первую очередь рост ожидается в деловых районах, которые сегодня наиболее востребованы на фоне снизившихся ставок аренды, – между Садовым кольцом и третьим транспортным кольцом. Собственники офисных зданий в районе МКАД на фоне высокой конкуренции как с децентрализованными, так и менее удаленными объектами начнут увеличивать ставки аренды в последнюю очередь. Рост арендных ставок может произойти не раньше второго полугодия 2017 г.
Ключевые параметры проекта:
Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования любых источников финансирования, в том числе зарубежных, поэтому применяется как для внутренних целей, так и для представления в российские и зарубежные банки, инвесторам, партнерам, органам власти.
Концепция бизнес-центра
Готовый бизнес-план разрабатывался на основе нескольких заказных бизнес-планов в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.
Программная среда: Word-2007 (текст), Excel-2007 (фин. модель).
Дата фин. расчетов: 28.12.2016.
Валюта расчетов: рубль (по курсу 60,86 руб./долл.).
Период планирования: 120 месяцев (10 лет).
Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, собственные методики.
Цель бизнес-плана: расчет ключевых финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства БЦ для обоснования его экономической эффективности и привлечения финансирования.
По проекту планируется долгосрочная аренда земельного участка площадью **** кв. м и строительство современного бизнес-центра класса «В» общей площадью 12 500 кв. м для предоставления офисных площадей в аренду фирмам и организациям, а также для оказания сопутствующих бизнес-услуг.
Предполагается, что здание будет состоять из 5 этажей площадью по 2500 кв. м каждый при высоте потолков 3,5 м.
Общая численность сотрудников компаний-арендаторов оценивается в *** чел.
Планируется плоскостной паркинг на *** машиномест, без подземного уровня.
Инфраструктура бизнес-центра:
- стойка ресепшн при входной группе,
- кафетерий/столовая,
- конференц-зал,
- салон красоты,
- а также вендинг и банкоматы.
Дополнительные услуги арендаторам: клининг, маркетинговая поддержка, аренда вывески, услуги управляющей компании.
Стоимость строительства бизнес-центра
Объем необходимых инвестиций в проект «под ключ» оценивается в 298 000 000 руб. (4 896 484 долл.). При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет собственных средств владельца проекта в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно;
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 11,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно;
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 11,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
Кредит не капитализируется.
По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.
Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).
Готовый бизнес-план позволит определиться со стратегией развития проекта:
- строительство и продажа,
- строительство и сдача 100% в аренду,
- строительство и частичная аренда и продажа площадей.
Москва входит в число крупнейших городов мира по численности экономически активного населения и обладает квалифицированной рабочей силой. Численность рабочей силы в Москве - более 7 млн. человек.
В структуре занятости около половины работающего населения Москвы сосредоточено в сфере предоставления деловых и финансовых услуг, включая научно-исследовательские разработки и IT-услуги (**% общего количества занятых), а также сфере оптовой и розничной торговли (**%).
В 2016 году в Москве построено около 8 млн. кв. м недвижимости, в том числе 3,3 млн. кв. м жилья.
Сейчас в Москве *** млн. кв. м офисов, из них *** млн. кв. м свободны.
В январе-сентябре 2016 г. объем инвестиций в офисный сегмент составил рекордные $2,8 млрд., или 82% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
По-прежнему наиболее интересными для инвесторов остаются премиальные объекты коммерческой недвижимости – высококачественные бизнес-центры в ключевых деловых районах Москвы с долгосрочными договорами аренды и гарантиями по срокам аренды и оплате арендных платежей.
C января по сентябрь 2016 г. в эксплуатацию введено 252,2 тыс. м² офисных площадей. Введенный с начала года объем офисных площадей был представлен преимущественно объектами класса В+/-, их доля составила **%.
За прошедшие три месяца номинированные в долларах и в рублях запрашиваемые ставки аренды для новых арендаторов в целом стабилизировались.
Средневзвешенная приведенная ставка аренды в долларах США для офиса класса А составляет $***/м²/год, для помещения класса В – $***/м²/год.
Средневзвешенная приведенная ставка аренды, номинированная в рублях, для офисных помещений класса А составила *** тыс. руб./м²/год, для класса В – *** тыс. руб./м²/год.
Рост поглощения качественных офисных площадей на фоне ожидаемого снижения объема ввода в эксплуатацию приведет к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей в офисах Москвы.
По мере восстановления рынка увеличение запрашиваемых ставок аренды в Москве будет происходить неравномерно. В первую очередь рост ожидается в деловых районах, которые сегодня наиболее востребованы на фоне снизившихся ставок аренды, – между Садовым кольцом и третьим транспортным кольцом. Собственники офисных зданий в районе МКАД на фоне высокой конкуренции как с децентрализованными, так и менее удаленными объектами начнут увеличивать ставки аренды в последнюю очередь. Рост арендных ставок может произойти не раньше второго полугодия 2017 г.
Ключевые параметры проекта:
- площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
- общая площадь помещений: 12 500 кв. м;
- площадь земельного участка: *** тыс. кв. м;
- бюджет проекта: 298 000 000 руб.;
- инвестиции в строительство: *** тыс. руб./кв. м «под ключ»;
- инвестиционная стадия: с января 2017 г. по декабрь 2018 г.
- начало сдачи в аренду: с января 2019 г.;
- планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
- планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год;
- система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 18%);
- сумма налогов к уплате: по *** млн. руб./год;
- чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
- рентабельность по прибыли: **%;
- точка безубыточности: **% занятых площадей;
- IRR проекта: ***%;
- PI проекта: *** б/р;
- NPV проекта: *** млн. руб.;
- период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
- остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
- доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб./год.
1. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА
2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР
2.1. Инфляция и ВВП России, 2003-2016 гг.
2.2. Классификация офисной недвижимости
2.3. Особенности проектирования офисных зданий
2.4. Обзор офисной недвижимости России
2.5. Обзор офисной недвижимости Московского региона
2.5.1. Инвестиции в офисную недвижимость
2.5.2. Предложение на рынке офисной недвижимости Московского региона
2.5.3. Спрос на рынке офисной недвижимости Московского региона
2.5.4. Арендные ставки на офисные помещения Московского региона
2.6. Тенденции развития
3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
3.1. Структура площадей
3.2. Сдача в аренду и выручка
3.3. Текущие затраты
3.4. Прямые затраты
4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА
4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда
5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1. Структура и объем необходимых инвестиций
5.2. Календарный план финансирования и реализации проекта
5.3. Амортизация основных фондов
5.4. Рекомендуемые параметры привлечения заемного финансирования
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ
6.1. Точка безубыточности
6.2. Анализ чувствительности NPV
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
7.1. Основные предположения к расчетам
7.2. План движения денежных средств (cash flow)
7.3. План прибылей и убытков (ОПУ)
7.4. Налогообложение
7.5. План доходов кредитора
7.6. Прогноз доходов владельца проекта
8. ПРИЛОЖЕНИЕ. СП 118.13330.2012 – ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
9. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА
СПИСОК ДИАГРАММ
Диаграмма 1. Структура площадей БЦ (кв. м).
Диаграмма 2. Источники финансирования проекта.
Диаграмма 3. Объем и география инвестиций в коммерческую недвижимость.
Диаграмма 4. Динамика ввода новых качественных офисов в г. Москва, 2007 –сентябрь 2016 г., тыс. м2.
Диаграмма 5. Распределение спроса на офисную недвижимость г. Москвы по секторам экономики в III кв. 2016г.
Диаграмма 6. Структура площадей бизнес-центра (кв. м).
Диаграмма 7. Структура площадей бизнес-центра (%).
Диаграмма 8. Структура текущих затрат.
Диаграмма 9. Структура прямых затрат.
Диаграмма 10. Структура первоначальных инвестиций.
Диаграмма 11. Доходы, расходы и сальдо проекта, руб.
Диаграмма 12. Структура налоговых отчислений.
СПИСОК РИСУНКОВ
Рисунок 1. Уровень вакантных площадей, ставки аренды, основные здания, ожидаемые к вводу до конца 2016г.
2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР
2.1. Инфляция и ВВП России, 2003-2016 гг.
2.2. Классификация офисной недвижимости
2.3. Особенности проектирования офисных зданий
2.4. Обзор офисной недвижимости России
2.5. Обзор офисной недвижимости Московского региона
2.5.1. Инвестиции в офисную недвижимость
2.5.2. Предложение на рынке офисной недвижимости Московского региона
2.5.3. Спрос на рынке офисной недвижимости Московского региона
2.5.4. Арендные ставки на офисные помещения Московского региона
2.6. Тенденции развития
3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
3.1. Структура площадей
3.2. Сдача в аренду и выручка
3.3. Текущие затраты
3.4. Прямые затраты
4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА
4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда
5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1. Структура и объем необходимых инвестиций
5.2. Календарный план финансирования и реализации проекта
5.3. Амортизация основных фондов
5.4. Рекомендуемые параметры привлечения заемного финансирования
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ
6.1. Точка безубыточности
6.2. Анализ чувствительности NPV
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
7.1. Основные предположения к расчетам
7.2. План движения денежных средств (cash flow)
7.3. План прибылей и убытков (ОПУ)
7.4. Налогообложение
7.5. План доходов кредитора
7.6. Прогноз доходов владельца проекта
8. ПРИЛОЖЕНИЕ. СП 118.13330.2012 – ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
9. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА
СПИСОК ДИАГРАММ
Диаграмма 1. Структура площадей БЦ (кв. м).
Диаграмма 2. Источники финансирования проекта.
Диаграмма 3. Объем и география инвестиций в коммерческую недвижимость.
Диаграмма 4. Динамика ввода новых качественных офисов в г. Москва, 2007 –сентябрь 2016 г., тыс. м2.
Диаграмма 5. Распределение спроса на офисную недвижимость г. Москвы по секторам экономики в III кв. 2016г.
Диаграмма 6. Структура площадей бизнес-центра (кв. м).
Диаграмма 7. Структура площадей бизнес-центра (%).
Диаграмма 8. Структура текущих затрат.
Диаграмма 9. Структура прямых затрат.
Диаграмма 10. Структура первоначальных инвестиций.
Диаграмма 11. Доходы, расходы и сальдо проекта, руб.
Диаграмма 12. Структура налоговых отчислений.
СПИСОК РИСУНКОВ
Рисунок 1. Уровень вакантных площадей, ставки аренды, основные здания, ожидаемые к вводу до конца 2016г.
СПИСОК ТАБЛИЦ
Таблица 1. Структура площадей бизнес-центра.
Таблица 2. Параметры выручки.
Таблица 3. Показатели эффективности проекта.
Таблица 4. Классификация офисной недвижимости MRF.
Таблица 5. Стоимость коммерческой недвижимости в городах милионниках России в I полугодии 2016 года.
Таблица 6. Арендные ставки на коммерческую недвижимость в городах милионниках России в I полугодии 2016 года.
Таблица 7. Общий строительный объем введенных зданий в РФ и Московском регионе, 2014-янвварь-сентябрь 2016 г., тыс.кв.м.
Таблица 8. Основные индикаторы рынка коммерческой недвижимости за III кв. 2016.
Таблица 9. Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, I-III кв. 2016г.
Таблица 10. Объекты введенные в эксплуатацию в III кв. 2016 г.
Таблица 11. Средневзвешенные ставки аренды и объем предложения по районам Москвы, 2016 г.
Таблица 12. Технико-экономические параметры проекта.
Таблица 13. Ставки аренды.
Таблица 14. План сдачи в аренду и выручки помесячно.
Таблица 15. План сдачи в аренду и выручки по годам.
Таблица 16. Параметры текущих затрат.
Таблица 17. План текущих затрат помесячно.
Таблица 18. План текущих затрат по годам.
Таблица 19. Параметры прямых затрат.
Таблица 20. План прямых затрат помесячно.
Таблица 21. План прямых затрат по годам.
Таблица 22. Структура и объем инвестиций.
Таблица 23. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 24. Амортизация основных фондов.
Таблица 25. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
Таблица 26. Расчет точки безубыточности.
Таблица 27. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.
Таблица 28. План движения денежных средств помесячно.
Таблица 29. План движения денежных средств по годам.
Таблица 30. План прибылей и убытков помесячно.
Таблица 31. План прибылей и убытков по годам.
Таблица 32. Показатели ОПУ.
Таблица 33. Текущие налоги начисленные.
Таблица 34. Получение и возврат кредита.
Таблица 35. Показатели эффективности инвестиций.
Таблица 36. Расчет NPV проекта.
Таблица 1. Структура площадей бизнес-центра.
Таблица 2. Параметры выручки.
Таблица 3. Показатели эффективности проекта.
Таблица 4. Классификация офисной недвижимости MRF.
Таблица 5. Стоимость коммерческой недвижимости в городах милионниках России в I полугодии 2016 года.
Таблица 6. Арендные ставки на коммерческую недвижимость в городах милионниках России в I полугодии 2016 года.
Таблица 7. Общий строительный объем введенных зданий в РФ и Московском регионе, 2014-янвварь-сентябрь 2016 г., тыс.кв.м.
Таблица 8. Основные индикаторы рынка коммерческой недвижимости за III кв. 2016.
Таблица 9. Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, I-III кв. 2016г.
Таблица 10. Объекты введенные в эксплуатацию в III кв. 2016 г.
Таблица 11. Средневзвешенные ставки аренды и объем предложения по районам Москвы, 2016 г.
Таблица 12. Технико-экономические параметры проекта.
Таблица 13. Ставки аренды.
Таблица 14. План сдачи в аренду и выручки помесячно.
Таблица 15. План сдачи в аренду и выручки по годам.
Таблица 16. Параметры текущих затрат.
Таблица 17. План текущих затрат помесячно.
Таблица 18. План текущих затрат по годам.
Таблица 19. Параметры прямых затрат.
Таблица 20. План прямых затрат помесячно.
Таблица 21. План прямых затрат по годам.
Таблица 22. Структура и объем инвестиций.
Таблица 23. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 24. Амортизация основных фондов.
Таблица 25. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
Таблица 26. Расчет точки безубыточности.
Таблица 27. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.
Таблица 28. План движения денежных средств помесячно.
Таблица 29. План движения денежных средств по годам.
Таблица 30. План прибылей и убытков помесячно.
Таблица 31. План прибылей и убытков по годам.
Таблица 32. Показатели ОПУ.
Таблица 33. Текущие налоги начисленные.
Таблица 34. Получение и возврат кредита.
Таблица 35. Показатели эффективности инвестиций.
Таблица 36. Расчет NPV проекта.
СПИСОК ГРАФИКОВ
График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).
График 2. Динамика затрат на СМР (руб.).
График 3. Получение и погашение кредита (руб.).
График 4. Динамика чистой прибыли.
График 5. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (руб.).
График 6. Динамика инфляции и ВВП России, %, 2003-2016.
График 7. План сдачи площадей в аренду (кв. м).
График 8. План выручки от аренды (руб.).
График 9. Динамика текущих затрат (руб.).
График 10. Динамика прямых затрат (руб.).
График 11. Динамика затрат на СМР, руб.
График 12. Расчет точки безубыточности.
График 13. Анализ чувствительности NPV.
График 14. Выручка, затраты, прибыль.
График 15. Динамика чистой прибыли.
График 16. Финансовые результаты.
График 17. Получение и погашение кредита.
График 18. Обслуживание кредита.
График 19. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 20. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.
График 21. Выплаты инвестору нарастающим итогом.
График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).
График 2. Динамика затрат на СМР (руб.).
График 3. Получение и погашение кредита (руб.).
График 4. Динамика чистой прибыли.
График 5. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (руб.).
График 6. Динамика инфляции и ВВП России, %, 2003-2016.
График 7. План сдачи площадей в аренду (кв. м).
График 8. План выручки от аренды (руб.).
График 9. Динамика текущих затрат (руб.).
График 10. Динамика прямых затрат (руб.).
График 11. Динамика затрат на СМР, руб.
График 12. Расчет точки безубыточности.
График 13. Анализ чувствительности NPV.
График 14. Выручка, затраты, прибыль.
График 15. Динамика чистой прибыли.
График 16. Финансовые результаты.
График 17. Получение и погашение кредита.
График 18. Обслуживание кредита.
График 19. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 20. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.
График 21. Выплаты инвестору нарастающим итогом.
