Бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с фин. расчетами
Цель бизнес-плана: расчет финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства ТРЦ и обоснование его инвестиционной эффективности.
Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проекта строительства современного ТРЦ.
Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.
Готовый бизнес-план разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.
Мы осознаем, что любой строительный проект уникален и требует особого внимания. Для крупных заказчиков ЭКЦ «Инвест-Проект» разработал услугу по проектированию и комплексному сопровождению инвестиционных проектов в сфере строительства:
Дата расчетов: 20.12.2016.
Валюта расчетов: рубль (по курсу 61,79 руб./долл.).
Период планирования: 120 месяцев (10 лет).
Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, авторские методики ЭКЦ 'Инвест-Проект'.
Концепция ТРЦ
По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта'с нуля', включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.
После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.
Структура площадей ТРЦ:
Наполнение площадей:
Итого общая площадь торгово-развлекательного центра 40 000 кв. м, из них площадь для сдачи в аренду: *** тыс. кв.м.
Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях
Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет 1 180 000 000 руб. (19 096 941 долл.). При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 12,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 12,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
Кредит не капитализируется.
По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.
Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).
Маркетинговый обзор отрасли
Несмотря на значительный объем строительства, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – всего 140 кв. м на 1 тыс. жителей.
По итогам 1-го полугодия 2016 года абсолютным лидером по насыщенности торговыми площадями в России остается Краснодар – на 1 тыс. жителей в городе приходится 808 кв. м; в тройку по этому показателю также входят Екатеринбург (532 кв. м) и Самара (468 кв. м). Для сравнения, обеспеченность рынка Санкт-Петербурга составляет 417 кв. м, Москвы – 394 кв. м.
Общее предложение качественных торговых площадей в Москве и городах-спутниках на конец I полугодия 2016 г. составило 6 275 тыс. м?, 87% из которых приходится на классические торговые центры. Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона достигла 452 м? на 1 000 человек, что в 2,7 раза выше среднероссийского показателя, но по-прежнему оставляет потенциал для нового девелопмента профессиональных торговых объектов в регионе.
В настоящий момент в целом по рынку вакантность в торговых центрах Москвы остается стабильной и составляет 10%. По оценкам Colliers, такой уровень свободных площадей сохранится до конца года – прогноз подтверждается динамикой заполнения вакантных площадей в действующих торговых центрах, информацией о подписанных договорах аренды и арендаторах, ведущих ремонт помещений в новых и заявленных к открытию объектах.
В Южном административном округе столицы на конец I полугодия 2016 г. сосредоточен наибольший объем качественных торговых площадей. Открытие ТРЦ «Ривьера», расположенного здесь, увеличило разрыв с другими округами Москвы по данному показателю. В рейтинге обеспеченности торговыми площадями лидером является Зеленоградский административный округ. А наименее обеспеченным на протяжении нескольких лет остается Восточный административный округ, и, несмотря на то, что в III квартале 2016 г. в ВАО ожидается открытие крупного ТРЦ «Косино парк» (GLA – 39 тыс. м2), ситуация не изменится.
Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения развития торговой недвижимости городами являются Пушкино, Жуковский, Раменское, Ногинск, Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Воскресенск, Лобня, Королев и Дзержинский. Однако при условии ввода в эксплуатацию торговых объектов, строительство которых анонсировано в данных городах, Пушкино, Жуковский, Раменское и Ногинск могут оказаться перенасыщенными качественными торговыми площадями и сложными для дальнейшего девелопмента. Что касается других городов, лидирующих по привлекательности, наиболее востребованным форматом для них окажется качественный торговый объект районного масштаба с центральным местоположением.
Плавного восстановления рынка торговой недвижимости в Московском регионе следует ожидать не ранее 2020 г.
Ключевые параметры проекта:
Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проекта строительства современного ТРЦ.
Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.
Готовый бизнес-план разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.
Мы осознаем, что любой строительный проект уникален и требует особого внимания. Для крупных заказчиков ЭКЦ «Инвест-Проект» разработал услугу по проектированию и комплексному сопровождению инвестиционных проектов в сфере строительства:
- глубокая модификация готового бизнес-плана под конкретный проект;
- выполнение функций Технического Заказчика;
- разработка исходно-разрешительной документации (ИРД);
- организация разработки и согласование градостроительной проработки (архитектурной концепции) застройки территории;
- организация разработки проекта планировки территории (ППТ);
- подготовка и утверждение ГПЗУ;
- организация подготовки, оформления и получения технических условий (ТУ);
- организация разработки проектно-сметной документации (ПСД - для банка, для экспертизы);
- проектирование и согласование внеплощадочных инженерных сетей;
- экспертиза проектной документации;
- получение разрешения на строительство;
- строительно-монтажные работы по объекту (СМР);
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- обновление бизнес-плана на каждом этапе.
Дата расчетов: 20.12.2016.
Валюта расчетов: рубль (по курсу 61,79 руб./долл.).
Период планирования: 120 месяцев (10 лет).
Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, авторские методики ЭКЦ 'Инвест-Проект'.
Концепция ТРЦ
По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта'с нуля', включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.
После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.
Структура площадей ТРЦ:
- «якорные» арендаторы – *** тыс. кв.м.;
- прочие арендаторы – *** тыс. кв.м.;
- общественное пространство – *** тыс. кв.м.;
- административно-технические площади – *** тыс. кв.м.
Наполнение площадей:
- «якорные» арендаторы (продуктовый ритейл, магазин электроники, гипермаркет спортивных товаров);
- торговая галерея;
- развлекательный комплекс (кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр, фитнес-клуб, бар/ресторан);
- фуд-корт;
- офисные помещения;
- общественное пространство.
Итого общая площадь торгово-развлекательного центра 40 000 кв. м, из них площадь для сдачи в аренду: *** тыс. кв.м.
Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях
Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет 1 180 000 000 руб. (19 096 941 долл.). При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 12,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 12,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
Кредит не капитализируется.
По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.
Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).
Маркетинговый обзор отрасли
Несмотря на значительный объем строительства, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – всего 140 кв. м на 1 тыс. жителей.
По итогам 1-го полугодия 2016 года абсолютным лидером по насыщенности торговыми площадями в России остается Краснодар – на 1 тыс. жителей в городе приходится 808 кв. м; в тройку по этому показателю также входят Екатеринбург (532 кв. м) и Самара (468 кв. м). Для сравнения, обеспеченность рынка Санкт-Петербурга составляет 417 кв. м, Москвы – 394 кв. м.
Общее предложение качественных торговых площадей в Москве и городах-спутниках на конец I полугодия 2016 г. составило 6 275 тыс. м?, 87% из которых приходится на классические торговые центры. Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона достигла 452 м? на 1 000 человек, что в 2,7 раза выше среднероссийского показателя, но по-прежнему оставляет потенциал для нового девелопмента профессиональных торговых объектов в регионе.
В настоящий момент в целом по рынку вакантность в торговых центрах Москвы остается стабильной и составляет 10%. По оценкам Colliers, такой уровень свободных площадей сохранится до конца года – прогноз подтверждается динамикой заполнения вакантных площадей в действующих торговых центрах, информацией о подписанных договорах аренды и арендаторах, ведущих ремонт помещений в новых и заявленных к открытию объектах.
В Южном административном округе столицы на конец I полугодия 2016 г. сосредоточен наибольший объем качественных торговых площадей. Открытие ТРЦ «Ривьера», расположенного здесь, увеличило разрыв с другими округами Москвы по данному показателю. В рейтинге обеспеченности торговыми площадями лидером является Зеленоградский административный округ. А наименее обеспеченным на протяжении нескольких лет остается Восточный административный округ, и, несмотря на то, что в III квартале 2016 г. в ВАО ожидается открытие крупного ТРЦ «Косино парк» (GLA – 39 тыс. м2), ситуация не изменится.
Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения развития торговой недвижимости городами являются Пушкино, Жуковский, Раменское, Ногинск, Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Воскресенск, Лобня, Королев и Дзержинский. Однако при условии ввода в эксплуатацию торговых объектов, строительство которых анонсировано в данных городах, Пушкино, Жуковский, Раменское и Ногинск могут оказаться перенасыщенными качественными торговыми площадями и сложными для дальнейшего девелопмента. Что касается других городов, лидирующих по привлекательности, наиболее востребованным форматом для них окажется качественный торговый объект районного масштаба с центральным местоположением.
Плавного восстановления рынка торговой недвижимости в Московском регионе следует ожидать не ранее 2020 г.
Ключевые параметры проекта:
- площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
- общая площадь помещений: 40 000 кв. м;
- площадь земельного участка: 80 000 кв. м;
- бюджет проекта: 1 180 000 000 руб.;
- инвестиции в строительство: *** тыс. руб./кв. м «под ключ»;
- инвестиционная стадия: с января 2017 г. по декабрь 2018 г.
- начало сдачи в аренду: с января 2019 г.;
- планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
- планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год;
- система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 18%);
- сумма налогов к уплате: по *** млн. руб./год;
- чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
- рентабельность по прибыли – **%;
- точка безубыточности: ** % занятых площадей;
- IRR проекта: ***%;
- PI проекта: *** б/р;
- NPV проекта: *** млн. руб.;
- период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
- остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
- доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб./год.
1. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА
2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР ОТРАСЛИ
2.1. Инфляция и ВВП России, 2003-2016 гг.
2.2. Классификация торговой недвижимости
2.3. Обзор торговой недвижимости России
2.4. Обзор торговой недвижимости Московского региона
2.4.1. Москва
2.4.2. Московская область
2.5. Тенденции развития
3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
3.1. Структура площадей
3.2. Сдача в аренду и выручка
3.3. Текущие затраты
3.4. Прямые затраты
4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА
4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда
5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1. Структура и объем необходимых инвестиций
5.2. Календарный план финансирования и реализации проекта
5.3. Амортизация основных фондов
5.4. Рекомендуемые параметры привлечения заемного финансирования
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ
6.1. Точка безубыточности
6.2. Анализ чувствительности NPV
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
7.1. Основные предположения к расчетам
7.2. План движения денежных средств (cash flow)
7.3. План прибылей и убытков (ОПУ)
7.4. Налогообложение
7.5. План доходов кредитора
7.6. Прогноз доходов владельца проекта
8. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА
СПИСОК ДИАГРАММ
Диаграмма 1. Структура площадей ТРЦ (кв. м).
Диаграмма 2. Структура выручки ТРЦ.
Диаграмма 3. Источники финансирования проекта.
Диаграмма 4. Транши инвестиций в проект.
Диаграмма 5. Объем предложения и обеспеченность торговыми площадями (GLA) по округам Москвы.
Диаграмма 6. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Московском регионе, 2016, м2/1000 жителей.
Диаграмма 7. Рейтинг привлекательности городов Подмосковья для девелопмента торговой недвижимости.
Диаграмма 8. Структура площадей комплекса (кв. м).
Диаграмма 9. Структура площадей комплекса (%).
Диаграмма 10. Структура текущих затрат.
Диаграмма 11. Структура прямых затрат.
Диаграмма 12. Структура первоначальных инвестиций.
Диаграмма 13. Структура налоговых отчислений.
СПИСОК РИСУНКОВ
Рисунок 1. Торговые центры, открывшиеся в I полугодии 2016 г. и планируемые к открытию в 2016 г.
2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР ОТРАСЛИ
2.1. Инфляция и ВВП России, 2003-2016 гг.
2.2. Классификация торговой недвижимости
2.3. Обзор торговой недвижимости России
2.4. Обзор торговой недвижимости Московского региона
2.4.1. Москва
2.4.2. Московская область
2.5. Тенденции развития
3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
3.1. Структура площадей
3.2. Сдача в аренду и выручка
3.3. Текущие затраты
3.4. Прямые затраты
4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА
4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда
5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1. Структура и объем необходимых инвестиций
5.2. Календарный план финансирования и реализации проекта
5.3. Амортизация основных фондов
5.4. Рекомендуемые параметры привлечения заемного финансирования
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ
6.1. Точка безубыточности
6.2. Анализ чувствительности NPV
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
7.1. Основные предположения к расчетам
7.2. План движения денежных средств (cash flow)
7.3. План прибылей и убытков (ОПУ)
7.4. Налогообложение
7.5. План доходов кредитора
7.6. Прогноз доходов владельца проекта
8. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА
СПИСОК ДИАГРАММ
Диаграмма 1. Структура площадей ТРЦ (кв. м).
Диаграмма 2. Структура выручки ТРЦ.
Диаграмма 3. Источники финансирования проекта.
Диаграмма 4. Транши инвестиций в проект.
Диаграмма 5. Объем предложения и обеспеченность торговыми площадями (GLA) по округам Москвы.
Диаграмма 6. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Московском регионе, 2016, м2/1000 жителей.
Диаграмма 7. Рейтинг привлекательности городов Подмосковья для девелопмента торговой недвижимости.
Диаграмма 8. Структура площадей комплекса (кв. м).
Диаграмма 9. Структура площадей комплекса (%).
Диаграмма 10. Структура текущих затрат.
Диаграмма 11. Структура прямых затрат.
Диаграмма 12. Структура первоначальных инвестиций.
Диаграмма 13. Структура налоговых отчислений.
СПИСОК РИСУНКОВ
Рисунок 1. Торговые центры, открывшиеся в I полугодии 2016 г. и планируемые к открытию в 2016 г.
СПИСОК ТАБЛИЦ
Таблица 1. Параметры выручки.
Таблица 2. Показатели эффективности проекта.
Таблица 3. Основные индикаторы рынка торговой недвижимости Москвы, I полугодие 2016.
Таблица 4. Торговые центры, открытые в I полугодии 2016 года.
Таблица 5. Условия аренды в торговых центрах Москвы, 2016 г.
Таблица 6. Города Московской области с нулевой обеспеченностью торговыми площадями. Потенциальное изменение показателя по ним к 2020 году.
Таблица 7. Технико-экономические параметры проекта.
Таблица 8. Ставки аренды.
Таблица 9. План сдачи в аренду и выручки помесячно.
Таблица 10. План сдачи в аренду и выручки по годам.
Таблица 11. Параметры текущих затрат.
Таблица 12. План текущих затрат помесячно.
Таблица 13. План текущих затрат по годам.
Таблица 14. Параметры прямых затрат.
Таблица 15. План прямых затрат помесячно.
Таблица 16. План прямых затрат по годам.
Таблица 17. Структура и объем инвестиций.
Таблица 18. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 19. Амортизация основных фондов.
Таблица 20. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
Таблица 21. Расчет точки безубыточности.
Таблица 22. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.
Таблица 23. План движения денежных средств помесячно.
Таблица 24. План движения денежных средств по годам.
Таблица 25. План прибылей и убытков помесячно.
Таблица 26. План прибылей и убытков по годам.
Таблица 27. Показатели ОПУ.
Таблица 28. Текущие налоги начисленные.
Таблица 29. Получение и возврат кредита.
Таблица 30. Показатели эффективности инвестиций.
Таблица 31. Расчет NPV проекта.
Таблица 1. Параметры выручки.
Таблица 2. Показатели эффективности проекта.
Таблица 3. Основные индикаторы рынка торговой недвижимости Москвы, I полугодие 2016.
Таблица 4. Торговые центры, открытые в I полугодии 2016 года.
Таблица 5. Условия аренды в торговых центрах Москвы, 2016 г.
Таблица 6. Города Московской области с нулевой обеспеченностью торговыми площадями. Потенциальное изменение показателя по ним к 2020 году.
Таблица 7. Технико-экономические параметры проекта.
Таблица 8. Ставки аренды.
Таблица 9. План сдачи в аренду и выручки помесячно.
Таблица 10. План сдачи в аренду и выручки по годам.
Таблица 11. Параметры текущих затрат.
Таблица 12. План текущих затрат помесячно.
Таблица 13. План текущих затрат по годам.
Таблица 14. Параметры прямых затрат.
Таблица 15. План прямых затрат помесячно.
Таблица 16. План прямых затрат по годам.
Таблица 17. Структура и объем инвестиций.
Таблица 18. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 19. Амортизация основных фондов.
Таблица 20. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
Таблица 21. Расчет точки безубыточности.
Таблица 22. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.
Таблица 23. План движения денежных средств помесячно.
Таблица 24. План движения денежных средств по годам.
Таблица 25. План прибылей и убытков помесячно.
Таблица 26. План прибылей и убытков по годам.
Таблица 27. Показатели ОПУ.
Таблица 28. Текущие налоги начисленные.
Таблица 29. Получение и возврат кредита.
Таблица 30. Показатели эффективности инвестиций.
Таблица 31. Расчет NPV проекта.
СПИСОК ГРАФИКОВ
График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).
График 2. Динамика затрат на СМР (руб.).
График 3. Получение и погашение кредита (руб.).
График 4. Динамика чистой прибыли.
График 5. Динамика инфляции и ВВП России, %, 2003-2016.
График 6. Динамика показателя среднегодовой вакантности в торговых центрах Москвы,%.
График 7. План сдачи площадей в аренду (кв. м).
График 8. План выручки от аренды (руб.).
График 9. Динамика текущих затрат (руб.).
График 10. Динамика прямых затрат (руб.).
График 11. Динамика затрат на СМР, руб.
График 12. Расчет точки безубыточности.
График 13. Анализ чувствительности NPV.
График 14. Выручка, затраты, прибыль.
График 15. Динамика чистой прибыли.
График 16. Финансовые результаты.
График 17. Получение и погашение кредита.
График 18. Обслуживание кредита.
График 19. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 20. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.
График 21. Выплаты инвестору нарастающим итогом.
График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).
График 2. Динамика затрат на СМР (руб.).
График 3. Получение и погашение кредита (руб.).
График 4. Динамика чистой прибыли.
График 5. Динамика инфляции и ВВП России, %, 2003-2016.
График 6. Динамика показателя среднегодовой вакантности в торговых центрах Москвы,%.
График 7. План сдачи площадей в аренду (кв. м).
График 8. План выручки от аренды (руб.).
График 9. Динамика текущих затрат (руб.).
График 10. Динамика прямых затрат (руб.).
График 11. Динамика затрат на СМР, руб.
График 12. Расчет точки безубыточности.
График 13. Анализ чувствительности NPV.
График 14. Выручка, затраты, прибыль.
График 15. Динамика чистой прибыли.
График 16. Финансовые результаты.
График 17. Получение и погашение кредита.
График 18. Обслуживание кредита.
График 19. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 20. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.
График 21. Выплаты инвестору нарастающим итогом.
